Начало 2026 года стало для российского рынка ипотеки временем тектонических сдвигов. После ажиотажного января, когда россияне оформили кредитов на рекордные 430 млрд рублей, в феврале вступили в силу новые правила игры. Главное изменение — принцип «одна семья — одна льготная ипотека», который окончательно закрыл схемы с покупкой нескольких квартир на супругов.
Новые правила: адресность вместо массовости
С 1 февраля 2026 года семейная ипотека стала более целевой. Теперь оба супруга выступают созаемщиками, а оформить второй льготный кредит на семью невозможно . Банки также ужесточили требования: обязательное подтверждение регистрации детей и участие супругов в сделке создают дополнительные барьеры для заемщиков .
В Госдуме активно обсуждается дифференциация ставки в зависимости от количества детей. Если закон примут, семьи с одним ребенком могут получить ставку 10-12%, с двумя — сохранить 6%, а многодетные — и вовсе 4% . Таким образом ипотека превращается в инструмент демографической политики.
Ставки поползут вниз?
Рыночная ипотека постепенно дешевеет вслед за ключевой ставкой. Если в январе 2025 года ставки достигали 29%, то сейчас средние значения колеблются около 21% . Оптимистичные прогнозы обещают снижение до 15% к концу 2026 года . В «Дом.РФ» ждут ставки 13-15% при благоприятном сценарии, однако эксперты «Эксперт РА» призывают к осторожности: в первом полугодии ставки будут держаться в коридоре 17-21% .
Что будет с ценами и спросом?
Мнения аналитиков разделились. Официальные структуры вроде «Дом.РФ» прогнозируют рост выдач на 8-15% и увеличение цен на первичке на 10-15% . Независимые эксперты, напротив, видят риски стагнации: дорогие кредиты и снижение платежеспособности населения могут заморозить рынок.
Покупатели уже адаптируются: растет доля сделок за наличные и рассрочек — до 28% от общего объема . Девелоперы вынуждены предлагать акции и субсидировать ставки, чтобы удержать спрос.
Главный вывод
Ипотека-2026 — это история про стратегию. Льготы становятся адресными, банки — избирательными, а заемщикам приходится тщательно просчитывать варианты. Рынок взрослеет: выиграют те, кто готов разбираться в нюансах и принимать взвешенные решения.